Otabek SobirovAtt hyra ut en bostadsrätt eller villa i andra hand är ett populärt sätt att få extrainkomster. Privatuthyrning i Sverige regleras av privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad).
För att undvika att krävas på återbetalning i Hyresnämnden och för att deklarera korrekt hos Skatteverket behöver du känna till reglerna för kostnadsbaserad hyra och det skattefria schablonavdraget.
1. Beräkna skälig kostnadsbaserad hyra
Vid privatuthyrning av egen bostad gäller inte bruksvärdeshyra. Enligt privatuthyrningslagen beräknas den högsta tillåtna hyran som summan av två komponenter:
- Kapitalkostnad: En skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (beräknas som Riksbankens referensränta + 2 %, vilket ger ca 4,5 % årsränta år 2026).
- Driftskostnad: Faktiska månadsutgifter som månadsavgift till föreningen, el, bredband, värme och möbelslitage.
2. Skattefritt schablonavdrag (40 000 kr)
Skatteverket erbjuder ett förmånligt avdragssystem vid uthyrning av privatbostad:
| Bostadstyp | Lagstadgat grundavdrag | Ytterligare skattefritt avdrag | Skattesats på överskott |
|---|---|---|---|
| Bostadsrätt | 40 000 kr / år | + Faktisk månadsavgift till föreningen under uthyrningen | 30 % kapitalinkomstskatt |
| Villa / Stuga / Ägarlägenhet | 40 000 kr / år | + 20 % av hela bruttohyresintäkten | 30 % kapitalinkomstskatt |
| Hyresrätt (Andrahand) | 40 000 kr / år | + Den hyra du själv betalar till förstahandsvärden | 30 % kapitalinkomstskatt |
Räkneexempel 2026: Sofia äger en bostadsrätt värderad till 3,5 miljoner kr med 4 500 kr/månad i avgift. Hon hyr ut sin lägenhet i 12 månader för 14 000 kr/månad (bruttointäkt = 168 000 kr/år). Sofias skattefria avdrag blir 40 000 kr i grundavdrag + 54 000 kr i avgiftsavdrag = 94 000 kr skattefritt. Sofias skattepliktiga överskott blir 74 000 kr, vilket ger 30 % kapitalskatt på 22 200 kr/år (Sofia behåller 145 800 kr netto efter skatt).
3. Tillstånd för andrahandsupplåtelse från BRF
Du måste alltid ansöka om skriftligt godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse innan du hyr ut. Giltiga skäl för andrahandsupplåtelse är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende med partner eller tillfällig svårighet att sälja bostaden på en trög marknad.
4. Deklarera hyresinkomsten på blanketterna K4 / K7
Om din årliga hyresintäkt överstiger ditt totala skattefria avdrag deklarerar du det överskjutande beloppet som inkomst av kapital på blankett K4 (villa) eller K7 (bostadsrätt) i samband med den årliga deklarationen i maj.
NordDaily-tips
Handlingsplan: Fyll i bostadens marknadsvärde och avgift i vår interaktiva Hyra ut bostad-kalkylator för att räkna ut högsta skäliga hyra och beräkna din skatt i kronor och ören.
Källor
- Skatteverket — Skatteregler för uthyrning av bostad 2026
- Hyresnämnden — Privatuthyrningslagen och hyressättning
Related articles
Frequently asked questions
Hur mycket hyresintäkter får man tjäna skattefritt vid privatuthyrning 2026?
Alla privatpersoner som hyr ut en bostad har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per år och bostad. För bostadsrätter får du dessutom dra av hela den månadsavgift du betalar till föreningen under uthyrningstiden, medan du för villor får göra ett extra avdrag på 20 % av hyresintäkten.
Hur beräknas skälig kostnadsbaserad hyra för en bostadsrätt?
Enligt privatuthyrningslagen räknas skälig hyra ut som dina faktiska driftskostnader (månadsavgift + el/bredband) plus en kapitalkostnad (bostadens marknadsvärde multiplicerat med Riksbankens referensränta + 2 %).
Krävs det tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse för andrahandsuthyrning?
Ja. Du måste alltid ha skriftligt godkännande från BRF-styrelsen för andrahandsupplåtelse. Om styrelsen nekar utan beaktansvärda skäl kan du överklaga beslutet till Hyresnämnden.
Endast för information och uppskattning. Rådgör med en kvalificerad rådgivare innan du fattar några ekonomiska eller juridiska beslut.
Foto: NordDaily Creative — Fri för kommersiell användning